ifo: Mieten – Wachstumshemmnis und sozialer Sprengstoff in deutschen Großstädten?

München (13.10.25) – Bezahlbares Wohnen ist in deutschen Großstädten zur zentralen sozialen Frage geworden. Dort treffen Beschäftigungs- und Bevölkerungswachstum auf ein knappes Wohnungsangebot, was insbesondere einkommensschwächere Haushalte belastet. Aktuelle Analysen zeigen, dass – während Bestandsmieten nur moderat steigen – die Angebotsmieten in Großstädten seit 2013 um rd. 75% zugelegt haben. Der Markt spaltet sich damit in Insider mit günstigen Bestandsmieten und Outsider, die bei Neuverträgen erheblich höhere Kosten tragen müssen. Dieser Mietabstand wird erstmals kleinräumig für einzelne Städte quantifiziert. Das Ergebnis: Selbst im unteren Marktsegment liegen die Angebotsmieten deutlich über den Bestandsmieten.

Die Berechnungen zur Mietbelastung bestätigen dieses differenzierte Bild: Während die Mietbelastungsquote im Bestand über die Zeit weitgehend stabil ist, steigt sie bei Neuvermietungen deutlich an und erreicht im unteren Einkommensquartil in Großstädten inzwischen fast 50 %. Dies führt zu einem zunehmenden Lock-in-Effekt: Haushalte verharren in günstigen Bestandswohnungen, Wohnraum wird ineffizient genutzt und die Arbeitsmobilität sinkt. Auf der Angebotsseite bremsen hohe Baukosten, Bodenpreise und Genehmigungshürden. Neubau findet fast nur im hochpreisigen Segment statt und die politischen Ziele werden deutlich verfehlt. Damit droht der Wohnungsmarkt nicht nur zum sozialen, sondern auch zum wirtschaftlichen Problem und Wachstumshindernis für Städte zu werden. Politisch gilt es deshalb, Angebot und Bestand stärker in den Blick zu nehmen durch effizientere Nutzung, Kostensenkung im Neubau und gezielte Förderung bezahlbarer Wohnungen.